住宅購入時に受け取れる補助金

前の記事で”中古住宅購入時”の税制優遇（減税）制度をお話しましたが、

本日は下記の補助金制度についてです。

　・すまい給付金

　・ZEH補助金

　・認定長期優良住宅<補助金

　・低炭素住宅補助金

　・地域型住宅グリーン化事業補助金

　・自治体の補助金

それでは早速ですが、

◎すまい給付金

　残念ながらこれは残り約一ヵ月間で終わりなようです。

　2021年11月末までに契約し、2022年末までに入居出来れば、

　最大50万まで補助金が出ます。

　契約期限を延長してくれないかなぁ..

◎ZEH<助金

　ZEHはゼッチと読むそうですが、ゼロ・エネルギー・ハウスの略です。

　エネルギー収支が概ねゼロとなる住宅。

　例えば太陽光発電したエネルギーと、消費エネルギーが概ね同じになる

　省エネ性能の高いような住宅です。

　Nearly ZEH（ニアリーゼッチ）、ZEH Oriented（ゼッチオリエンテッド）、

　Nearly ZEH+、次世代ZEH+、Nearly ZEH+R、色々あり...

　マンションに対してはZEH-Mというのもあります。

　いや～なんか大変。色々あり過ぎ。

　そして名前でイメージ出来なくてどんな違いがあるのかさっぱり。

　でも６０万だとか、１１５万だとか結構な額な為、

　戸建てを考えている人は要確認です。

　今、私はマンションにする可能性が高く、それだとZEH-Mがあるのですが、

　どうやらこれは購入する人に対してでは無く、デベロッパーに対して

　なようなので、私個人は対象外です・・・　残念。

◎地域型住宅グリーン化事業の中の

　認定長期優良住宅補助金、低炭素住宅補助金、ゼロエネ住宅補助金

　こちらも省エネルギー性能等に優れた木造住宅を、主に新築する場合などに

　対しての補助です。

　最大１４０万円もの補助になるようですが、こちらもマンションを検討している

　私は対象外です・・・

　ちゃんと理解する前にリスト化してしまいごめんなさい。

　先頭に書いた一覧では、例えば地域型住宅グリーン化事業補助金と

　認定長期優良住宅補助金は別々な補助金に見えてしまいますよね。

　正しくは、地域型住宅グリーン化事業の中に、

　認定長期優良住宅補助金、低炭素住宅補助金、ゼロエネ住宅補助金があるようです。

◎<自治体の補助金

　これは各自治体で大きく異なり、各地域毎にどのような補助金があるか

　調べる必要があります。

以上です。

ではでは。

住宅ローン控除以外の税制優遇（減税）制度！

　先日、”中古住宅購入時”の税制優遇（減税）制度には下記がある事、

　また、そのうち住宅ローン控除については記事にしました。

　本日はそれ以外の税制優遇制度について駆け足で記事にします。

　・住宅ローン控除　・・・先日記事にしました。

　・住宅取得等資金贈与の非課税特例

　・登録免許税の軽減

　・印紙税の軽減

　・不動産取得税の軽減

　・固定資産税の軽減

本記事の内容は2021年10月時点での情報です。

このような優遇制度は最近は延長される事が多いようですが、

延長されずに終わる事もありますので、その都度確認が必要です。

いちいち確認は面倒ですけどね・・・

それでは早速ですが、

◎住宅取得等資金贈与の非課税特例

　父母・祖父母（直系尊属）からの資金提供を受けて、

　住宅を新築・増改築等をした場合に贈与税が一定額まで非課税になる制度です。

　非課税となるのは、2015年から2021年12月31日までに提供された資金についてで、

　最大３０００万円まで非課税になります。

◎登録免許税の軽減

　登録免許税とは？

　住宅を購入するときには、土地や建物に買った人の所有権を登記します。

　簡単に言うと「この不動産は私が所有しているものです」と対外的に示すこと

　ですが、登録免許税とはこの登記手続きの際に国に納める税金です。

　なお、土地、建物、そして住宅ローンそれぞれこの税金がかかります。

　

　実際の手続きは司法書士がしてくれるようですが、ちゃんと減税されているか、

　司法書士から渡される書類などで要確認です。

◎印紙税の軽減

　そもそも収入印紙が何か？　皆さんご存知ですか？

　私はざっくりとしか分かりません・・・

　詳しい説明は別の記事にしたいと思います。

　住宅を購入するとき、住宅ローンを組むとき、契約書を交わしますよね。

　その際、契約書などに「収入印紙を貼付して消印をする」という行為によって

　納付するのが「印紙税」（国税）だそうです。

　そして、その税額はどれだけ重要な契約書なのか、どんなタイトルなのか等では

　決まらずに中身／内容で決まるとの事です。

　つまり５０００万の物件と一億円の物件とでは、同じ売買契約だとしても

　金額（価値）が異なるのでその税額も異なります。

　住宅購入時にはこの印紙税が不動産売買契約時とローン契約時に必要となります。

　

◎不動産取得税の軽減

　不動産を購入したり贈与により取得した場合には、地方税の一種である

　不動産取得税がかかり、課税対象となります。

　どれくらい軽減されるかというと、

　不動産取得税にかかる税率は本則４％のところ、３％に軽減されます。

　つまり。。。

　

　なお、不動産取得税にかかる負担軽減措置を受けるには

　対象不動産を取得後６０日以内に自治体に申告手続きが必要とのことです。

　（海外駐在者は住民票が日本に無いので、おそらくこの制度は対象外。泣）

　それと条件もあります。

　１．個人が自己の居住用に取得する住宅であること。

　２．取得する住宅の延べ床面積が50m2以上240m2以下であること。

　３．昭和５７年１月１日以後に新築されたもの。

　　　または、新耐震基準に適合していることの証明がされたもの。

◎固定資産税の軽減

　これはかなり条件が限られた方のみと思います。

　大きく分けて２つ。

　　１．リフォームする方。

　　２．転入者補助金制度がある地域の場合。

　リフォームと言っても、壁紙を綺麗に張り替えるとかはダメなようです。

　耐震性を上げる、バリアフリーにする、省エネになる（断熱窓にする等）、

　長期優良住宅化にする（換気口を取り付け通気性を良くする等）です。

　もう一つの方は、人口が減少する市町村へ引っ越す方への補助です。

　本当に一部の地域だけです。

本日は以上です。

次回は補助金について。

ではでは。

住宅ローン控除！

本日は住宅ローン控除について。

この手の話で一番耳にするワードだと思います。

コロナ禍という事もあり、控除期間が１０年から１３年に延びたそうですね。

住宅ローン控除という言葉がよく使われている気がしますが、

住宅ローン減税と呼ばれたり、正式には住宅借入金等特別控除というらしいです。

とにかく住宅ローンの金利を負担を軽減してくれるという事になります。

新築は勿論、リフォームでも受けられるようです。

◎本制度を受けられる主な要件は？

　要件１　住宅ローン減税を受ける人が自ら居住する

　要件２　住宅ローンの借入金の返済期間が10年以上

　要件３　合計所得金額（世帯年収では無い）が3000万円以下

　要件４　床面積は原則50m2以上。所得1000万円以下の方は40m2以上

　要件５　耐震基準を満たしていること

　要件６　増改築・リフォームの場合の追加要件、工事費が100万円超

◎本制度を受けるために必要な契約と入居日は？

　ケース１　契約締結日　～２０２１年１１月３０日

　　　　　　居住開始日　～２０２２年１２月３１日

　　　　　　適用控除期間　１３年

　ケース２　契約締結日　２０２１年１２月１日～

　　　　　　居住開始日　～２０２２年１２月３１日

　　　　　　適用控除期間　未定

◎どう申請する？

　入居した年の翌年に確定申告をする必要有り！

　会社務めをしている人は自分で確定申告をしない人が多いと思いますが、

　税務署で確定申告を行わないと住宅ローン減税の控除を受けることが

　できないので、遅れないように必ず申告しましょう。

　確定申告は住宅を取得し入居した年の翌年に

　原則として2月16日から3月15日に行う必要ありです。

◎最大いくら戻ってくる？

（１０年目までは上記ですが、１１年目から変わります）　

本制度は、すまい給付金、贈与税非課税、グリーン住宅ポイント制度といった

他の支援策との併用が可能なそうです。

年間最大で５０万戻ってくるのは大きいですよね。

申請時期を忘れないよう気を付けないと。

ではでは。

中古住宅購入時の減税・税制優遇・補助金制度

中古住宅購入時におけるお得な減税・税制優遇制度・補助金制度についての記事です。（新築は異なる事があるのでご注意下さい）

住宅購入を考えている方なら理解必須ですね！

本日は第一回目として大枠についてです。

二つに分けます。

１．税制優遇（減税）制度

２．補助金制度

税制優遇制度：一定の条件により税金を少なくするなどの優遇措置が取られることを税制優遇といいます。 国が目指す方向に合致したものは、税制優遇を行って国民にメリットを与える。

補助金：政府が私企業や個人等の民間部門にたいして行う紙幣の給付。

何れにせよ、下記４点は大切です。

　・物件が一定の要件を満たしていること

　・制度の内容と適用要件を理解していること

　・待ってても自動で適用されるとは限らない為、自分で申請等が必要

　・適切な時期に申請等しないと受けれない

では一体どんな制度があるのか。。。

１．税制優遇（減税）制度

　・住宅ローン控除

　・住宅取得等資金贈与の非課税特例

　・登録免許税の軽減

　・印紙税の軽減

　・不動産取得税の軽減

　・固定資産税の軽減

２．補助金制度

　・すまい給付金

　・ZEH補助金

　・認定長期優良住宅補助金

　・低炭素住宅補助金

　・地域型住宅グリーン化事業補助金

　・自治体の補助金

いや～・・・　有難い事なのかもしれないですけど・・・

ちょっと色々あり過ぎだと思いません？

一つずつ理解して、いちいち申請しないといけないなんて・・・

どうせやってくれるなら、もう少し楽に出来るようにしてくれればいいのに。

って思うのは私だけでしょうか？

お得をする為にやったら良い事というより、

損しないようにする為にしなければならない面倒な事と感じてしまいます。。。

次回はもう少し詳細を記事にしたいと思います。

ではでは。

中古マンションの値引き交渉の準備

中古物件購入時には値引き交渉が行われるのは一般的なようです。そのタイミングに向けての準備についての記事です。

あくまで売主は個人で、中古マンション購入時、地域は首都圏という事でご理解下さい。では早速ですが、、、

◎そもそも値引き交渉するのは普通？

　普通だそうです！

　そもそも値引きされる前提で少し高めに設定している場合が多いようです。

　ネットで調べても、実際色々な仲介業者様へ聞いても同じ反応でした。

　なので、特別な理由（超人気／レア物件等）が無い限りやるべきと思います！

◎値引き額

　一番気になる話ですよね。でも、ネットで情報を探ると結構異なります。

　・ある人は、端数（例：5980万円なら80万）程度と言います。

　・またある人は、物件価格の５％（例：5980万なら299万）程度と言います。

　・またある人は、物件価格の１０％（例：5980万なら598万）以下と言います。

　ここで分かるのは、意外に少ない額で値引き交渉する話が出てきません。

　買主側としては１円でも安くなればという気持ちがあるので、５万円だけでも、

　とか１０万円だけでもとか言いたくなりますが、そういう少額での交渉は

　しない方が良いようです。

　というのは、実際売主さんに交渉する仲介業者さんも、交渉される売主さんも

　人なので、思い付きで「ちょっと安くならないかなぁ？　安くしてよ～！」

　みたいなのは気持ち的に受け入れ難いようです。

　また、「半額にしてよ！」みたいな常識外れも相手にされません。

　今後の信用にも関わるので止めた方が良いです。

◎交渉イメージ

　本当かどうかは置いといて、人を動かす為に”根拠／理由”と”熱意／本気度”が

　必要なようです。

　例えば、「この物件はど～しても欲しい。でも、壁紙とエアコンは

　新しくしたいけど予算が足りない。だからその為のコストだけでも

　安くならないか？」というような理由と買いたいアピールが必要なようです。

　例えば、私なら最低１００万円の値引きをして欲しいとします。

　なので、まずは倍の２００万の値引き額でトライします。

　そしてこんな感じの流れになるのではと。。。

　私（購入検討者）

　「予算的に厳しい。だから２００万円安くならないでしょうか？

　そしたら即決できるのですが。売主様と相談して頂けますか？」

　仲介業者

　「分かりました。売主様へ交渉します」

　私

　「頼れるのはあなただけです！どうしても欲しいのでお願いします！」

　そして。。。

　仲介業者

　「購入検討者さんが２００万の値引きを相談しています。どうします？」

　売主

　「２００万は大きいなぁ・・・」

　仲介業者

　「でも２００万引いても相場と同等ですよ？」

　売主

　「・・・」

　仲介業者

　「では間を取って、１００万引きではどうでしょう？」

　売主

　「まぁ、そうしますか。それでも相場よりは高いですものね。」

　＞＞＞結果として、私の希望の１００万割引成功！

◎実際の交渉

　上記はあくまでイメージです。

　実際の交渉は書面をベースに行われます。

　でも、理由や熱意は書面では伝わらないので、

　上記のように口頭で話をする事も必要です。

　口頭はあくまで補助で本筋は書面です。

　実際には購入申込書へ希望金額（値引いた後の金額）を記入して提出します。

　そして、それを受け取った売主さんが検討し、回答するという事になります。

◎成功する為に

　”根拠／理由”と”熱意／本気度”は必要ですが、

　それを”誠意”を持って見せる事が大切です。

　上に記載したイメージだけではおそらく不十分で、下記のような事も必要かと。

　・同等物件についてローンの事前審査が通っていて、買える権利が既にある

　　（買えない人、冷やかしは誰でも相手にしたく無いですよね）

　・値引き額以外で何かこちら側も譲歩出来るところは譲歩する

　　例えば、入居時期を買主さんに合わす。

　　例えば、手付金を多めにする。

　・値引きの根拠として、”予算が足りない”という正直でも良いとは思いますが、

　　やはり折衝力に欠けます。「フローリングを張り替えたく、

　　そのコストが○○万だから」「ここら辺の相場○○○〇万円だから」等、

　　何かしら理由付けがあった方が心理的に受け入れられると思います。

　・本当に購入したいのであれば、そして予算に余裕があるのであれば、

　　値引きせずに購入するのも手です。

　　モタモタしている間に誰かに先に越される可能性もあります。

どうでしょう？

皆さん経験あったらアドバイス下さい。

新築住宅購入時の諸費用

新築と決めた訳ではありませんが、

本日は新築住宅購入時の費用とその支払うタイミングについて記事にします。

中古は仲介手数料がかかりますが、

新築は一般的に不要なので結構額に差が出ます。

とは言っても、代りという事ではありませんが、

新築マンションは修繕積立基金がかかる事が多いようです。

参考として、

・私が問いあわせたある中古物件の仲介手数料は約250万円。

・同レベルの間取りの新築物件の修繕積立基金は約80万円。

この差が影響していると思いますが、一般的な購入時にかかる諸費用は下記です。

・中古：物件価格の５％～８％（8000万の中古だと約520万）

・新築：物件価格の３％～５％（8000万の新築だと約320万）

結構差がありますよね！？

それでは新築時の費用の目安（一例）と支払いタイミングです。

〇購入物件が決定後すぐに

　・購入申し込みとして、申込証拠金：２万～１０万円

　・売買契約として、手付金：価格の５％～１０％と、

　・購入諸費用として、印紙税：１万円

〇引渡し前までに

　・ローン契約時に、印紙税：２万円

　・購入物件の残代金：物件価格ー手付金等

　　（一例として試しに見積もった物件だと約100万円）

　・購入諸費用：上記（一例として320万円）

〇引き渡し後に

　・引越し代、家具購入費用等：５０万円？

　・不動産所得税：ケースbyケース

　　　（一例として試しに見積もった物件だと約４千円）

〇居住開始後

　・住宅ローン

　・税金

　・管理費、修繕積立金

　・駐車場代等

こんな感じでしょうか。

ではでは。

マンションと戸建、資産価値の目線で比較検討

マンションと一戸建て、どちらが良いのでしょうか？

人それぞれ、プライオリティ次第、場所次第だとは思いますが、

頭の中で考えるだけだとまとまらないので、記事にしながら自分自身の考えを整理する事にしました。

（なお、私が検討しているのは東京２３区内、出来れば港区）

〇購入価格について

実際に住宅購入を真剣に検討する前までは、一戸建ての方がマンションより高いイメージを持っていました。なんとなくです。

（海外駐在前は神奈川県に住んでいました。住んでいる場所によってイメージは変るかもしれませんね）

ですが、それは場所によって異なるようです。

価格が安いという思い込みだけで、マンション一択で探している方がいれば、一戸建ても検討に加えた方が良いと思います。

〇維持費について

マンションでも一戸建てでも、長く住むなら修繕は必須です。

そしてその費用はケースバイケースで何とも言えない部分があると思います。

マンションと言っても、マンション次第で結構差があると思いますし。

なので、私はその修繕費用が高いか安いかではなく、修繕費を自分でちゃんと計画的に貯められるかどうかで判断したいと思っています。

自分で計画的に貯められるなら一戸建ては有り。出来ないなら強制的に徴収されるマンションが無難かと。

また、駐車場付きの一戸建てだてだとかなり差が出てくると思います。

港区だとかなり駐車場が付いていないマンションが多く、外部で借りると５万／月とかします。

勝どきのタワマンの駐車場でも３万くらいしますし。

〇広さや利便性について

私が探しているエリアの感触では、

　同じ価格帯であれば、一戸建ての方が広いと感じます。

　ですが、マンションの方が利便性が高い（駅やスーパーから近い）と感じます。

決めきれない私は3LDKで駅から10分以内を一つの基準として、マンションも一戸建ても両方視野に入れています。

〇資産価値について

一生に一度の大きな買い物。なんて言われますが、本当に一生そこに住み続けるのか、１００％言い切れる人はいないと思います。そのつもりであっても、何かしら予測出来ない出来事が起こるかもしれませんし。

なので、資産価値が落ちない住宅を選んだ方が良いのは確実だと思います。

法律上の耐用年数だと、木造一戸建ては２２年。鉄筋コンクリートマンションは４７年となっているそうです。

えっ・・・　それだけ？　と感じがしますが・・・

もちろん然るべきメンテナンスをすればもっと延びるはずですね。

耐用年数だけ考えるとマンション一択だとは思いますが、一戸建てで土地の所有権があれば、建物自体に価値がなくなっても一戸建ては土地が残ります。

でもマンションは共有とは言え、マンションにだって土地の価値はあります。

仮に販売価格７０００万円の新築マンションと新築一戸建てを購入して２０年後に売る必要が出た時の事を想像してみます。

（計算を簡単にする為、ざっくり見積もっています）

マンション（駅８分、２ＬＤＫ）

土地：所有権

管理修繕費：初めの１０年は３万円、次の１０年は５万円。

駐車場代：３万円

売る前の部屋のリノベ費用：８００万円

＞＞＞２０年間のトータルコスト：（３万*１２カ月*１０年）＋（５万*１２カ月*１０年）＋（３万*１２ヵ月*２０年）＋８００万＝２４８０万

一戸建て（駅１５分、３ＬＤＫ）

土地：所有権

修繕用貯金：４万

駐車場代：０円

途中で一度建物修繕：５００万

売る前の部屋リノベ、建物修繕費用：１５００万円

＞＞＞２０年間のトータルコスト：５００万＋１５００万ー（４万*１２カ月*２０年）＝１０４０万

価格だけ見ると、一戸建ての方がかなりコストを抑えられる気がします。

でも売るとなった場合、買い手に取ってどちらが魅力的でしょうかね？

どちらが販売価格が高くなるのでしょうかね？

築２０年のリノベ済マンション（駅８分、２ＬＤＫ）

築２０年のリノベ・修繕済一戸建て（駅１５分、３ＬＤＫ）

築２０年とは言え、マンションならまだまだ住める気がします。

でも一戸建てだとやはり今後必要になる修繕費が気になってきます。

なので、マンションの方が売りやすい気がします。

私ならこんな価格を期待します。

築２０年のリノベ済マンション（駅８分、２ＬＤＫ）＞＞＞５０００万まで出せるかな！？

築２０年のリノベ・修繕済一戸建て（駅１５分、３ＬＤＫ）＞＞＞高くて４０００万かな！？

２０年間のコストと購入時と販売時の価格も考えると・・・

マンション（駅８分、２ＬＤＫ）

５０００万（売値）－７０００万（購入価格）－２４８０万（コスト）＝マイナス４４８０万円

一戸建て（駅１５分、３ＬＤＫ）

４０００万（売値）－７０００万（購入価格）－１０４０万（コスト）＝

マイナス４０４０万円

やっぱりコストだけで見ると、一戸建ての方がメリットがある気がします。

でも、違いは４００万。２０年で４００万なら無いに等しい！？

〇結論

購入価格：一般的にはマンションの方が安いが、場所による

維持費：一般的には一戸建ての方が安い（だが自分で計画的に貯める必要あり）

広さ：同じ価格なら一戸建ての方が広い

利便性：同じ価格ならマンションの方が便利

資産性：コストだけなら一戸建ての方がメリットあり。でも売り易さはマンション。

逆にこうも考えられると思います。

駅から遠いマンションの資産性は低くなる。

狭くて駐車場が無い一戸建ての資産性は低くなる。

本記事の価格は私がエイヤーで決めたテキトーな価格です。

皆様には当てはまらない事が多々あると思いますのでご注意下さい。

ではでは。

借地権のメリットデメリットと注意点

所有権と比べた借地権のメリットとデメリットについて、また借地権の時の注意点についての記事です。

借地権には色々と種類や違いがありますが、そちらについては下記からどうぞ。

  合せて読みたい 

借地権の種類、違い 

そういえば、日本ではメリットとデメリットって結構使うと思いますが、欧州では聞いたことがないです。アドバンテージ／ベネフィットとディスアドバンテージが一般な気がします。

本題から脱線しました。。。

借地権の主メリット

１．土地に関する税金は不要
　　あくまで土地を使用する権利を得るだけで、土地の所有権は無い。
　　固定資産税や都市計画税の負担をする必要は無い。

２．物件の売り出し価格が安い（場合がある） 
　　一般的にはそう言われていますが、地域やその物件毎に異なります。

土地を借りるだと、退けと言われたら、退去しなければならないのかという気になりますが、そんな事は無く、法律によって保護されていて、正当事由が無い限り立ち退く必要はありませんし、その理由は容易に認められるものではありません。

まぁ、そりゃそうですよね。

借地権の主デメリット

１．ローン契約し難い
借地権だと担保的価値が小さく、建物価値分しかローンが組めなかったりする場合がある。

２．自由には出来ない
建物の増改築を行ったり、転勤や引っ越しで売却する場合ｍ地主への許可が必要です。

３．毎月地代がかかる
所有権だと固定資産税と都市計画税がかかるので、どちらが負担が多いか要確認です。

（４．定期借地権の場合、期間終了後には更地にして地主に返す必要あり）
これはかなり不安ですよね。物件価格自体は比較的安めに設定されてますが、私は避けたいなぁと思います。

以上ですが、やはり一番気になるのは下記でどちらが負担が大きいかですね。

借地権の地代　VS　所有権の”土地のみの”固定資産税＆都市計画税

（固定資産税＆都市計画税は建物にもかかるのでご注意）

あくまで一例ですが、私が検討しているこれまで色々見た都内の物件（マンション＆一戸建て）だと、借地権の地代は１万円～３万円／月という感じでした。

そして、勝どきや晴海エリアのタワマンだと２０万から３０万／年と言われています。（話題の晴海フラッグは６０万とか！？）

平均で比べると、
地代（18万円／年）　VS　税金（25万円）
地代の方がやはり安いのかな。

いやいや平均で語っちゃダメですね。
やはり各物件毎に要確認です。

でも、定期借地権以外の借地権であれば、所有権よりメリットがあるかもしれない事は確かです。

なお、ローンにおいても借地権の場合は注意が必要です。ARUHIさんだけかもしれませんが、借地権付き一戸建てだと建物価格分までが融資額との事。

例えば、年収から判断すると、最大5000万融資可能だとします。
土地3000万、建物2000万の物件を購入したいとします。
自己資金から頭金等を1000万、ローン4000万を希望したいとします。

でも、無理なんです。
借地権の場合、抵当権のリスクがある為、ローンはこの場合、最大2000万(建物の価値)となり、希望の4000万はローン組めません。

 ちなみにマンションなら借地権でも関係ないそうです。

以上です。

ではでは。

借地権の種類、違い

物件を見ていると土地権利について、大きく分けて”所有権”と”何とか借地権（しゃくちけん）”の二つがある事が分かります。

言葉からのイメージだと、土地が自分の物になるのか、ならないのかの違いですね。

所有件は自分の自由に出来るけど、税金を払わないといけないよね～とか。借地権は建物は購入出来ても、土地は購入にならないから賃料を払わないといけないし、地主が返してと言ったら返さないといけないのか？みたいな心配もイメージ出来ます。

また、分からないのが”〇〇借地権”となっている物件で、”〇〇”にはどんな種類があり、どんな違いがあるのか。
今回はこの借地権について記事にします。

借地権には「地上権」または「賃借権」の二つがあります。
なお、借地権とは、土地を借りてそこに建物を建てる権利のことをいいます。
　地上権：地主の許可なく譲渡出来たり、土地を賃貸する事ができる。
　賃借権：賃料を払って土地を使用出来る債権的な権利で、譲渡の際には地主の許可が必要。

なお、地上権が設定されている物件はごくわずかであり、賃借権がほとんどの為、一般的に借地権＝賃借権と考えて良いです。

では、この賃借権／借地権には何か種類があるのか？
はい。あります。

賃借権／借地権の種類は大別して３種類

１．旧法借地権
２．新法普通借地権
３．新法定期借地権

さらに細かく分けると下記になります。

１．旧法借地権
　　・堅固建物向け
　　・非堅固建物向け

２．新法普通借地権

３．新法定期借地権
　　・一般定期借地権
　　・建物譲渡特約付借地権
　　・事業用借地権

なんか複雑になってきましたね。。。
それではそぜぞれの特色等について。

◎旧法借地権について
　1992年（平成４年）8月以前に契約されたもの。
　建物の構造によりその存続期間が異なり、堅固建物（鉄筋コンクリート等）は30年以上、非堅固な建物（木造等）は20年以上の期間が必要。

　契約期間満了時、地主と借地人が更新に同意した場合、借地人は更新料を地主に支払います。合意が得られなかった場合でも、法規定により契約は更新される。
　契約満了時でも地主は土地を自由に出来ないので、地主よりも借地人重視な権利と言えます。

◎新法普通／定期借地権について

　1992年（平成４年）8月以降に契約されたもの。

　〇普通借地権

　　最低契約期間は３０年。
　（更新時の存続期間は、初更新は20年以上、2回目以降更新は10年以上）
　　建物の構造による違いは無い。
　　期間終了時にまだ建物がある場合、借地人は地主合意有無に関わらず更新可。
　　地主が更新したくない場合、正当事由がない限り更新拒否できない。
　（正当理由とは他えば、地代の不払いや、勝手に増改築した等）

　　こちらも、地主よりも借地人重視な権利と思います。

　〇定期借地権

　　普通借地権とは異なり、更新がない借地権。
　　さらに三種類に分けられます。

　　・一般定期借地権
　　　存続期間は50年以上。
　　　期間満了後は、土地を更地にして地主へ返還します。＜＜＜　えっ！？
　　　建物は解体することが借地人に義務づけられ、マンションなどでは解体積立金を積み立てられます。＜＜＜　えぇっ！？

　　　物件購入者に取っては、これは要注意ですね！
　　（こちらは、借地人よりも地主重視な権利と思います。）

　　・建物譲渡特約付借地権
　　　存続期間は30年以上で、建物の種類は居住用、非居住用を問わない。
　　　期間満了後は、地主が建物を買い取り、借地権は消滅する。

　　・事業用借地権
　　　続期間は、10年以上50年未満です。
　　　建物は非居住用の事業用建物（店や事務所など）に限定。

最後にまとめです。

どんな種類があり、どんな違いがあるかお分かり頂けたでしょうか？

次回は各借地権について、住宅購入者目線でのメリットデメリットを記事にします。

ではでは。

【基本、一般的】住宅購入の流れ

初めて住宅を購入する人にとっては、どのようなタイミングで、どんな事をして契約を進めるのか大まかでも理解した上で内覧をしたり、不動産屋さんと話を進めた方がスムーズに進められます。本記事はその流れについて。

STEP０　まずは自分自身で情報収集

１：自分の年収を知る
２：おおよそのローン額を把握
３：物件の希望条件（価格、駅からの距離、間取り／サイズ等）を明確にしておく
４：希望の物件をＳＵＵＭＯ等で検索してみる
５：各銀行、ローン会社の金利等をチェックしておく

  合せて読みたい 

簡単に分かる 年収、所得、手取りの違い

事前に住宅ローンのシュミレーション

STEP１　購入検討・相談

STEP0で見つけた希望の物件をベースに、少なくとも５件程度の不動産屋さんコンタクトを取りましょう。
正直、同じ物件でもその営業担当者さん次第で物件の印象が変わってしまう事もあるくらい不動産屋さんとの関係は重要です。希望の物件を探す前に、知識経験があり、親身になってくれる担当者さん、フィーリングが合う不動産屋さん探しが大切です。
良いと思えた不動産屋さんへ、ローンについて、また希望の物件の条件等を伝えてコミュニケーションをスタートさせましょう。
また、不動産屋さん経由でも構わないのでローン会社ともコミュニケーションを始める。

STEP２　物件紹介・内覧

ＳＵＵＭＯ等のサイトに載っていない新規物件を不動産屋さんは持っている事がありますので、良い不動産屋さんが見つかれば、そこから物件の紹介を受け、内覧する。

STEP３　購入申込

本気で購入したいと思える物件が見つかれば、売主へ申込書を提出します。
購入したいという正式な意思表示になるので、購入条件が成立した場合は、売買契約を締結する事が前提となります。法的には購入申込を提出した後に自己理由でキャンセルというのは通常不動産屋さんから嫌がれます。
また、値引き交渉するならここです！

STEP４　住宅ローンの事前審査

融資を受ける場合は、必要書類を併せてローン会社へ提出します。
この必要書類の準備に結構時間がかかり、ライバルがいる場合は最悪追い越されてします（先に契約されてしまう）可能性もゼロではありません。
なので、この事前審査は希望の物件が見つかる前に予め他の物件で済ませておくことをおすすめします。
STEP１と同時に準備を始めるべき！

 

STEP５　重要事項説明・売買契約締結

売主と条件が合意し、事前審査がOKになったら、重要事項の説明を受け、売買契約を締結します。ここで手付金（売買代金の５％～１０％を現金が一般的）を払います。ここまでくれば追い越されてしまう事は無いので、これ以降はそこまで急ぐ必要な無いです。

STEP６　住宅ローン本申込、金銭消費賃借契約締結

住宅ローンの本審査の承認が下り次第、金銭消費賃借契約を締結。

STEP７　残金決済・物件引渡し

売主に残金や清算金を支払い、物件の引渡しを行う。

STEP８　確定申告

住宅ローン控除を受ける場合に必要。

まとめ

希望の物件が見つかった場合は、速やかに５までは済ませる必要があります。イメージとしては１～２週間です。じゃないと先を越されてしまう可能性があるので。

以上です。
希望の物件を逃さないように事前知識を持って進めたいですね。

断捨離する為に引越し

これまで数回程度ですが、引越しの経験があります。皆さんもそうだと思いますが、荷造り等をしている時に見つかった不要な物は捨てますよね。

引越しする時に不要な物が見つかるという事は、不要な物が家にあったという事です。捨てなくて済んでいたという事は、あっても問題無かったんだと思うのですが、無くても問題なかった物。強いて言えば買う必要も無かった物とも言えると思います。

ブログでお小遣い稼ぎをしたいと考えていますが、一万円稼ぐのはそんなに簡単では無く、時給で考えるとすごい効率が悪いです。怖くて計算する気になれませんが...

正直コストパフォーマンスで考えれば、ブログで収益を考えるより、不要な物を買わないという事を考えた方が絶対に良いはずです。

私の場合、普段生活している中で不要な物は買わない方が良いという事を頭の片隅にあっても中々実行に移せないです。そして引越しの時にすごく反省します。

今は家族持ちの為、簡単に引越しする事は出来ませんが、もし一人暮らしをしていたら、断捨離する為、何が不要な物なのかを理解する為、不要なを買っていた事を反省する為に引越ししたいなぁなんて思います。

引越しに伴って断捨離するんじゃなくて、断捨離する為に引越しするのも良いかも知れませんね。そして無駄な物が無ければ、引越しもきっと楽でしょうね。

Ｌｅｓｓ　ｉｓ　ｍｏｒｅ．

好きな言葉です。

物や事が少なければ、無駄な物や事に手をかけるお金や時間を節約出来ます。

物や事が少なければ、本当に大切な物や事だけにお金や時間をかけられます。

ではでは。

海外駐在中に住宅ローンを組むメリットデメリット

海外駐在中に住宅ローンを組んで住宅を購入し、日本帰国と同時に住み始める事を検討する方の為の記事です。海外駐在中に住宅ローンを組むのにはメリットもデメリットもあります。苦労はしますが、終わってみれば良い条件で契約出来たと感じるはずです。

まず、自分自身も家族も日本に居ない状態（日本に住民票が無い）で住宅を購入する事も、住宅ローンを契約する事も可能です。

まずはいくつか苦労話を。最後にメリットデメリットをまとめました。

１．不動産屋さん

これまで多くの不動産屋さんへコンタクトを取りましたが、嫌な対応をされた事もあります。例えば、海外に住んでいるが故、「本当に購入する気ありますか？冷やかしでは？」なんて言う態度を取られたり、「居住用の家として購入するつもりなんですよね？投資目的では無いですよね？」と何度も疑われたり… 対面では話が出来ないので仕方無いのかもしれませんが。親身になってくれ、フィーリングが合う、信頼できる不動産屋さんを見つける事は大切だと思います。

２．住宅探し

現地に足を運んで実際に自分の目で内見をすることは困難。
ケースＢｙケースかも知れませんが、多くの駐在者の方が急に日本に一時帰国、頻繁に一時帰国は出来ないと思います。ですが、希望の物件は急に見つかる事があり、早くしないと誰かに先に契約されてしまうかもしれません。

よって、基本的にはオンライン内見、写真、不動産屋さんの言葉で判断する必要がありますが、綺麗さ、傷の度合い、周囲の音、匂い、木や大理石やタイル等の素材の感じ方、風通し、日当り、湿気、虫がいるか、周辺や隣人の雰囲気等、これらの判断基準は人によりバラバラですが、不動産屋さんや売主さんの話を信じるしかないです。

３．ローン契約

◎海外駐在者への対応

日本に住民票が無いというだけで、ローン会社から門前払いを受ける事もあります。私が不動産屋さんを経由しないで個人的にコンタクトを取ってみた結果は下記でした。

・門前払い：三菱UFJ、auじぶん、ソニー、みずほ
・対応可：りそな、ARUHI、三井住友

何とか対応してくれそうな銀行（りそな、ARUHI、三井住友）もありますが、それでも課題（例えば住民票、今の給料では無く、将来の給料が査定される等）は多く、ハードルは高い（何度か一時帰国して、対面でサインが必要等）です。

また、可笑しな話だと思いますが、不動産屋経由でコンタクトを取ったら、話が変わるというローン会社もありました。例えば、住民票がなくても、現地の在留証明があり、日本に戻る事が契約されている文書が会社から出ればOK等。

◎ローン額について

海外駐在中は、日本にいる時より高い年収の方が多いと思いますが、より多くの借入金が組めるかはローン会社さん次第となります。どの銀行も海外にいる時は年収が通常より高いという事は知っています。日本にいれば“今”の年収が基準になって借入限度金額が決まりますね。でも、海外駐在者は日本に戻ったときの予測年収で判断されます。たただ、私が調べた限り、唯一アルヒさんだけは今の海外年収で判断され、日本に戻った時の年収は不問です。
（どれだけ組めるかよりも、本当はそれを返せるかどうかが重要ですね。）

また、予測年収となった場合、私の会社だと、予測年収には見込み残業代を入れてくれません。つまり、期待した年収額にならずに、希望のローンが組めない可能性があります。ぜったい残業させるくせに！！と文句言いたい気分ですが...

◎給与証明について

現地会社から給与証明書をもらう為、間に入って色々と動く必要があるかもしれません。日本で収入が無い場合、源泉徴収書を入手出来ない為、ローン審査をするには会社から給与証明書をもらう必要があり、場合によっては日本側の会社では無く、現地会社から給与証明書を発行してもらう必要あります。国によっては何を年収に含めるのか、何を含めないのか、日本と外国では異なる可能性があり、日本の年収の定義に従って現地会社から給与証明書を発行してもらう必要がある為、現地会社との調整が必要になり、時間を要すかも知れません。

◎帰国の必要性

ローン会社次第となりますが、本契約時には一時帰国が必要（対面で要サイン）な場合があります。ARUHIさんであれば最低一度の帰国が必要でした。

◎金利について

理由は団信になりますが、好きな金利が選べない時があります。

　例えば、
　あるローン会社には二つの金利プランがあるとします。
　超低金利①、普通金利②
　誰もが超低金利の①を選択したくなります。

　でも。。。
　超低金利①は保険会社Aが扱っています。
　普通金利②は保険会社Bが扱っています。　

　保険会社Aの基準は厳しく、海外駐在者は団信に入れません。
　保険会社Bの基準は緩く、海外駐在者であっても団信に入れます。　

　そうなんです。。。
　団信に入らなければ、超低金利①が使えますが、団信に入りたければ選択肢は普通金利②しかないんです。

まとめ

メリット

・時間に余裕がある内に住宅を選び、購入出来る。
　人によるかもしれまんせんが、海外駐在中は残業も少なく、自由に使える時間が多いという方が多いのでは無いでしょうか。日本に居る時程、忙しい毎日ではないはず。この期間にじっくり住宅選び出来るのはチャンスです。

・限られたローン会社となりますが、海外駐在中の年収で審査して貰えるローン会社であれば、日本に居る時より高い年収で査定されるので、査定額も高くなります。

デメリット（上記のまとめ）

・不動産屋さんのとの信頼関係
・オンライン内覧での判断
・限られたローン会社
・給与証明を現地会社からもらう場合は時間と手間を要す
・日本帰国後の見込み年収で判断される場合、見込み年収の中には残業代が含まれない可能性があるので、実際より低い年収で判断される可能性がある。
・最低でも一回一時帰国が必要と思われる
・好きな金利を選べない可能性がある

以上です。

ではでは。

事前に住宅ローンのシュミレーション

最大住宅ローン額は年収で決まりますが、後々返済出来なくなってしまうような事にならないよう実際のローン額は３つの視点から決めるべきです。ファイナンシャルプランナー等のプロにお願いするのが確実かも知れませんが、どの程度のローン額が最大組めるのか、また実際どの程度のローンを組むべきか、まずは自分自身で大まかに把握したくなると思いますが、その方法を記事にします。

住宅ローンを検討するならば、まずは今の年収を確認する必要があります。

  合せて読みたい 

簡単に分かる 年収、所得、手取りの違い

各銀行、ローン会社、またはＳＵＵＭＯ等の不動産サイトにはローン額をシュミレーション出来るようになっています。

ですが、下記３つの視点からシュミレーションが出来るのはARUHIさんのサイトだけだと思います。審査では無いので個人情報を入力する必要もありませんし、無制限に何度でもシュミレーションが気楽に出来ます。

１．既に希望の物件があり、その物件の価格からローン額を算出。

２．現在の年収から最大いくらローンを組めるかを算出。

３．自分の実際の生活ベースから毎月返済出来る額をベースにローン額を算出。

  おすすめサイト 

住宅ローンシミュレーション | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

ではでは。

簡単に分かる 年収、所得、手取りの違い

住宅購入を検討している多くの方が、住宅ローンを組む事を考えると思いますが、最大ローン額は年収をベースに決定されます。良い機会なので年収、所得、手取りの違いについて源泉徴収書を基にまとめました。

おなじみの源泉徴収票です。

【年収 (Gross) 】

・健康保険（私の場合は社会保険）や、年金（私の場合は厚生年金）、所得税、住民税、積立金等が引かれる前の総支給額

・源泉徴収票の ①「支払金額」欄に書かれた金額

・”通常”は通勤手当は全額非課税扱いとなる為、源泉徴収票の「支払金額」には含まれない

【所得 (Income)】

・「支払金額」から「給与所得控除額」を引いた金額であり、給与所得控除額は支払金額に応じた金額が国税庁により決められている
　例えば収入が180万円超360万円以下の場合は「収入の30%＋18万円」が経費と認められ、収入から引かれる

　所得税や住民税はこの所得の金額に掛かるので、税金の計算のためにも所得を算出しておくことが必要

・源泉徴収票の②「給与所得控除後の金額」欄に書かれた金額

【手取り(Net)】

・税金や社会保険料が引かれた後の毎月給与として振り込まれる金額

・源泉徴収票の「①－④－⑤」の金額

・③の「所得控除額の合計額」は、社会保険控除や生命保険控除、扶養控除等、所得控除の合計金額

・④の「源泉徴収税額」は、「②「給与所得控除後の金額」× ③「所得控除の額の合計額」×所得税率」で算出されたその年に収めた所得税の金額

・⑤の「社会保険料等の金額」は、雇用保険や厚生年金などの社会保険料

さらに簡単に言うと、

　年収：会社が負担する総金額。

　所得：税金を決める為の基準になる金額。

　手取り：銀行に実際振り込まれる金額。

以上です。

ではでは。